La Suisse est un pays attrayant pour y vivre et y acheter des biens immobiliers pour différentes raisons : stabilité politique, juridique et économique ; nature ; qualité de vie et sécurité ; éducation supérieure et excellentes installations médicales ; avantages fiscaux et autres. Elle est considérée comme un lieu privilégié pour la résidence permanente ainsi que pour les vacances, les activités commerciales et les investissements.
Acquisition de biens immobiliers en Suisse par des étrangers
Le guide informatif ci-dessous couvre les questions les plus importantes concernant l’acquisition de biens immobiliers en Suisse par des étrangers. Il ne cherche pas à donner ou à remplacer un avis juridique, que l’acheteur potentiel devrait obtenir avant de procéder à un achat immobilier.
Si vous avez l’intention d’acheter un bien immobilier au Tessin, en Suisse, veuillez contacter et vous présenter devant un avocat, un conseiller fiscal, un conseiller bancaire ou un conseiller financier local.
Tout d’abord, il convient de noter que l’acquisition de biens immobiliers en Suisse par des étrangers est limitée et strictement réglementée par la loi. Afin de définir, si vous êtes éligible pour acheter un bien immobilier en Suisse, vous devez prendre en considération :
- Si vous êtes titulaire d’un permis de séjour suisse (B, C, G ou L) ou non ;
- Le pays d’origine (ressortissant de l’UE/AELE ou non) ;
- Le but de l’utilisation du bien immobilier (résidence principale, résidence de vacances ou bien à usage commercial/industriel).
Si vous voulez acheter un bien immobilier en Suisse pour y établir votre résidence principale et que vous avez l’intention d’y rester en permanence pendant plus de 90 jours (3 mois), vous avez besoin d’un permis de séjour suisse (B ou C), même si vous êtes un citoyen de l’UE/AELE. Vous devez avoir un domicile en Suisse et payer les impôts suisses.
Les étrangers qui n’ont pas de permis de séjour suisse B ou C ne peuvent acheter qu’une résidence secondaire (soumise à l’autorisation préalable de la LAFE) ou un immeuble commercial/industriel.
Il faut également noter que la propriété d’un bien immobilier en Suisse ne permet pas à un ressortissant étranger d’obtenir un permis de séjour.
Dans certains cas, la propriété par le biais d’une personne morale suisse ou étrangère ou par le biais d’un trust est possible, mais elle est soumise à des règles particulières.
1. Types de permis de séjour en Suisse
Permis B (autorisation de séjour temporaire) – autorisation de séjour d’un an en Suisse, renouvelable (ressortissants de l’UE/AELE : valable 5 ans). Avec ce permis, vous pouvez acheter un bien immobilier pour votre résidence principale.
Permis C (autorisation d’établissement) – autorisation conférant un droit de séjour complet en Suisse, qui s’obtient après 5 ou 10 ans, selon la nationalité. Avec ce permis, vous pouvez changer d’employeur et d’emploi comme vous le souhaitez, vous mettre à votre compte, habiter où vous voulez en Suisse et acheter autant de biens immobiliers que vous le souhaitez.
Permis L (autorisation de séjour de courte durée) – valable jusqu’à un an, qui peut être renouvelé mais seulement jusqu’à 24 mois au total. Il est généralement lié à un emploi/une entreprise spécifique, et vous n’obtenez pas automatiquement un nouveau permis si vous changez d’emploi. Les ressortissants de l’UE/AELE titulaires d’un permis L et ayant leur domicile en Suisse peuvent acheter une résidence secondaire.
Permis G (permis de frontalier) – ce permis est destiné aux personnes qui travaillent en Suisse mais vivent dans un autre pays. Il s’agit d’un permis annuel qui peut être renouvelé chaque année. Il ne confère aucun droit de séjour et ne peut être converti en permis de séjour. Les ressortissants de l’UE/AELE titulaires du permis G peuvent acheter une résidence secondaire dans la zone de leur travail en Suisse sans autorisation.
Autres permis de séjour : Permis Ci (pour les proches des travailleurs des organisations intergouvernementales/ambassades étrangères) ; F (pour les étrangers admis provisoirement – personnes qui ont reçu l’ordre de retourner dans leur pays d’origine mais ne peuvent pas quitter la Suisse pour une raison quelconque) ; N (permis pour les demandeurs d’asile) ; et S (personne ayant besoin de protection).
2. Acquisition d’un bien immobilier en Suisse par des étrangers à titre de résidence principale
Les ressortissants de l’UE/AELE domiciliés en Suisse avec un permis B, C ou L et les ressortissants de pays non membres de l’UE/AELE domiciliés en Suisse avec un permis C peuvent acquérir librement et sans restriction n’importe quel bien immobilier (plus d’un bien immobilier de n’importe quel type).
Les ressortissants de pays non membres de l’UE/AELE titulaires d’un permis B ne peuvent acquérir qu’un seul bien immobilier à titre de résidence principale au lieu de leur domicile actuel. Il peut également s’agir d’un terrain à bâtir, mais avec l’obligation de construire le bâtiment dans l’année qui suit l’achat. Le bien doit être acheté directement au nom de l’acheteur, et le propriétaire doit occuper seul le logement. Il ne peut pas le louer, même en partie. La surface habitable peut être de n’importe quelle taille, mais le terrain ne doit pas dépasser 3000 m², sinon l’autorisation est requise.
Si l’acheteur change de lieu de résidence, il peut acheter un autre logement dans son nouveau lieu de résidence sans avoir à vendre le premier. Il peut l’utiliser comme résidence secondaire ou de vacances ou la louer à des tiers. Toutefois, le second bien acheté doit être utilisé comme lieu de résidence principale. Il y a violation de la loi, si l’acheteur change de domicile dans le seul but de pouvoir acheter plusieurs logements sans avoir besoin d’autorisation. Dans ce cas, les autorités compétentes peuvent invoquer l’obligation d’autorisation.
3. Acquisition de logements de vacances en Suisse par des étrangers
L’acquisition de logements de vacances en Suisse par des étrangers est régie par la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes résidant à l’étranger (LAFE), également appelée “Lex Koller” ou “Lex Friedrich”, et est en principe soumise à autorisation préalable.
Les ressortissants de l’UE/AELE avec un permis B, C ou L et les ressortissants des pays non-UE/AELE avec un permis C ne sont pas soumis à la LAFE et peuvent acheter une résidence secondaire en Suisse sans autorisation.
Tous les étrangers domiciliés à l’étranger et les ressortissants des pays non-UE/AELE avec un permis B ou L sont obligés de recevoir une autorisation LAFE pour acheter un logement de vacances spécifique en Suisse. Pour obtenir cette autorisation, il est nécessaire de mandater un notaire local, qui en fera la demande auprès des autorités cantonales au nom de l’acheteur. La procédure peut prendre plusieurs mois et l’autorisation sera accordée si les conditions suivantes sont remplies :
Le logement de vacances doit être situé dans des zones touristiques spécifiques des cantons suivants : Appenzell Rhodes-Extérieures, Berne, Fribourg, Glaris, Grisons, Jura, Lucerne, Neuchâtel, Nidwald, Obwald, Saint-Gall, Schaffhouse (uniquement pour les appartements avec services), Schwyz, Tessin, Uri, Vaud et Valais.
Le quota annuel de logements de vacances alloués à la vente aux étrangers dans chaque canton ne doit pas être dépassé. Actuellement, le nombre total de logements de vacances qui peuvent être vendus chaque année à des étrangers dans toute la Suisse est de 1 500. Si un quota spécifique est dépassé, l’étranger doit attendre une autorisation l’année suivante.
En règle générale, la surface habitable nette ne doit pas dépasser 200 m2 (y compris la cuisine, le hall, la salle de bains, la piscine intérieure, le sauna et la salle de loisirs, mais sans la cave, les balcons, les escaliers et le grenier) et la surface du terrain ne doit pas dépasser 1’000 m2. Toutefois, il est possible de recevoir une autorisation jusqu’à 250 m2 de surface habitable et jusqu’à 1’500 m2 de surface du terrain, en prouvant le besoin en surfaces supplémentaires.
En outre, la loi impose les restrictions suivantes aux résidences secondaires :
Les non-résidents suisses ne peuvent acheter en Suisse qu’un seul bien par famille. La famille est définie comme le mari et la femme et/ou les enfants mineurs. A partir de 20 ans, le fils ou la fille du propriétaire peut acheter un bien en son nom propre, à condition qu’il/elle puisse prouver son indépendance financière. Voir : https://inp-finanz-romandie.ch/ pour en savoir plus sur le financement immobilier
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